5 ESTRATEGIAS CLAVES PARA INVERSIONISTAS DE UNIDADES DE RENTA

Cuando hablamos de propiedades destinadas para generar renta mensual, es importante evitar errores costosos y tener una estrategia clara para poder obtener el mayor rendimiento posible.

1.-Establece el canon de arrendamiento correcto

• En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad de inmediato. 
• Toma en consideración los comparables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad. 
• Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.
• El desear rentar $100 por encima del mercado  puede hacer que la unidad pase más tiempo del promedio sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores.

2.-El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra

Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) han subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio. 

3.-Considera renovar contratos 

Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como:

• Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpiezas alfombras, etc.)

• Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas sin generar ingresos
• Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones

4.-Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo

Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento. 

Es muy común como dueños insisten en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quién será tu próximo arrendatario.

5.-Evaluar al inquilino

Algunos aspectos a considerar:

Prueba de ingresos: Solicitar soporte donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como:

• Últimos recibos de nómina o ingresos (w2 o 1099).
• Últimas declaraciones de impuestos.
• Estado de cuentas bancarias.

Reporte de crédito: Solicita un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas, en Estados Unidos puedes utilizar como referencia:

• Menos de 579 (malo) en el 20% más bajo de la nación
• 580 a 669 (justo) por debajo del promedio de la nación
• 670 a 739 (bueno) promedio de la nación
• 740 a 799 (muy bueno) en el top 40% de la nación
• 800 o más (excepcional) en el 20% más alto de la nación

Cabe destacar que si la persona es extranjera y no tiene social security number, no tendrá reporte de crédito

Es importante determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo (eviction)

Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir. (background check)

Referencias de antiguos propietarios(donde ha vivido la persona): puede ser una carta, o colocar la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y pedirle las referencias. Si bien son referencias telefónicas nos dan un importante feedback.

Recuerde también que si su propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por este filtro lo cual le dará a usted doble protección. Sin embargo, no por esto debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.

Gustavo Landaeta

Asesor inmobiliario especializado en inversionistas internacionales, con un enfoque claro: conectar a quienes viven fuera de Estados Unidos con las mejores oportunidades del mercado inmobiliario en ciudades clave como la gran ciudad de  Miami, Fort Lauderdale y Orlando.

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